Longyearbyen lokalstyre (LL) ser at det er mange som tilbyr utleie via Airbnb til korttidsutleie. Dette reduserer ledige boliger til langtidsleie til fastboende. LL ønsker derfor å gi litt informasjon om lovligheten av slik utleie i forhold til byggeforskriften for Longyearbyen, jf. plan- og bygningsloven.Utleie av bolig/boenhet
Det er som hovedregel lov til å leie ut sin bolig/leilighet. Omfattende korttidsutleie av boliger kan være i strid med tillatelsen etter plan- og bygningsloven. Er utleien så omfattende at den i strid med tillatelsen vil utleien kreve bruksendring. Med korttidsutleie menes her utleie som varer mindre enn 30 dager pr. leietaker.
Hvis en bolig eller leilighet brukes, eller tilrettelegges for bruk til en bruk som tilnærmet tilsvarer overnatting-, hotell- eller næringsvirksomhet kan dette utløse krav til bruksendring. Det er lokalstyre som avgjør om utleien er av en slikt omfang at det kreves en bruksendring.
Dersom man tilbyr utleie av en mindre del av et hus eller en leilighet som ikke utgjør en selvstendig boenhet og selv bor i leiligheten er dette i samsvar med boligformålet. Dette vil derfor ikke kreve en bruksendring. Dette gjelder selv om man driver med korttidsutleie.
Tilbyr man utleie av hele leiligheten, må utleien vurderes i hvert enkelt tilfelle. Er utleien omfattende kan denne virksomheten utløse krav til bruksendring. Spørsmålet blir om utleien er av en slik omfang at det tilsvarer overnatting-/hotell-/næringsvirksomhet. Man ser da, blant annet på hvor mange døgn boligen er åpen for utleie og hvordan boligene brukes resten av året. Kommunaldepartementet har uttalt følgende i en tolkningsuttalelse av 7. desember 2015:
«Dersom man erverver en andel i et borettslag kun for å drive utleie gjennom Airbnb eller lignende, vil hovedformålet med bruken kunne karakteriseres som næringsvirksomhet som krever styrets samtykke etter borettslagsloven § 5-11 tredje ledd. Bruken kan da sammenlignes med det å drive et hotell, motell, pensjonat eller liknende overnattingssted.»
Det er naturlig å bruke uttalelsen analogisk til også å gjelde andre boformer enn borettslag.
LL legger til grunn at dersom en leilighet tilbys som korttidsleie gjennom f.eks. Airbnb gjennom store deler av året, og det ikke bor noen fast i leiligheten, er dette klar å anse som næringsvirksomhet som tilsvare overnatting-/hotell/overnattingssted. Denne virksomheten utløse krav til bruksendring etter plan- og bygningsloven.
Det er ikke mulig å få brukstillatelse til overnatting-/hotell-/næringsvirksomhet, der leiligheten ligger i et området som i arealplanen er avsatt til boligformål, før eventuelt arealbruksformålet i planen er endret, jf. Svalbardmiljøloven § 58 siste ledd.
LL vil i tiden fremover jobbe systematisk med problemstillingen. LL vil vurdere ulovlighetsoppfølging der vi finner at bruken er endret uten tillatelse. Dette kan medføre pålegg om stans av den ulovlige bruken, tvangsmulkt og/eller overtredelsesgebyr.
Utleie av fritidsbolig
Når det gjelder utleie av fritidsboliger er det litt andre regler som gjelder enn de som er gjennomgått over. Vi minner om at det kun er lov til å leie ut fritidsboliger til den som har eller har vært fastboende på Svalbard, jf. Svalbardmiljøloven § 85. Dette regelverket er det Sysselmesteren på Svalbard som ivaretar. Som for en bolig vil også en utstrakt bruk av fritidsbolig til overnatting-/hotell-/næringsvirksomhet kunne utløse krav om bruksendring.
Lenker:
- https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/kap-5---andelseiers-adgang-til-a-drive-korttidsutleie-gjennom-airbnb/id2480947/ ( tolkningsuttalelsen fra kommunaldepartementet desember 2015)
- NOU 2017: 4 – Delingsøkonomi - muligheter og utfordringer. kapittel 7.3 Overnatting